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Crédits


Crédit à la consommation : Comprendre la réforme du crédit hypothécaire rechargeable


L’ordonnance relative aux sûretés du 23 mars 2006 introduit notamment une nouvelle forme de crédit : le crédit hypothécaire rechargeable. Une loi de ratification de l’ordonnance doit encore être adoptée, qui pourra aménager le dispositif. Les banques sont favorables aux innovations, lorsque la protection des consommateurs est assurée. Il faudra toutefois attendre plusieurs mois pour voir si ces nouvelles techniques de financement répondent véritablement à une attente de la clientèle.

1. Concrètement, comment fonctionne un prêt hypothécaire rechargeable ?

Le prêt hypothécaire rechargeable permet d’affecter la garantie hypothécaire d’un crédit sur un bien immobilier à la garantie d’autres crédits : au fur et à mesure que le crédit immobilier d’origine est remboursé, il est possible de « recharger » l’hypothèque conventionnelle.
La possibilité de rechargement doit être prévue par l’emprunteur et sa banque dans la convention de constitution de l’hypothèque initiale. S’il le souhaite, l’emprunteur peut ensuite s’adresser à une autre banque que celle qui lui a accordé le prêt initial pour signer la convention de « rechargement » d’hypothèque. Cette convention doit être passée devant un notaire, qui engage sa responsabilité professionnelle en cas de manquement à son devoir de conseil auprès de l’emprunteur.

Le prêteur doit remettre à l’emprunteur, avec l'offre préalable de crédit, un document de « situation hypothécaire ». Il comporte notamment :
La mention de la durée de l’inscription hypothécaire ;
L’identification du bien immobilier objet de la garantie, sa valeur estimée à la date de la convention constitutive d’hypothèque et le montant maximal garanti prévu par la convention constitutive.
Le montant de l’emprunt initial souscrit, et éventuellement le montant des emprunts ultérieurement souscrits ;
Une évaluation par le prêteur du coût du rechargement de l’hypothèque garantissant le nouveau crédit ;
Une évaluation par le prêteur du coût total de l’hypothèque ;
La mention que la défaillance de l’emprunteur peut entraîner la vente du bien hypothéqué.


2. Quels sont les coûts ?

Le document de « situation hypothécaire » remis à l’emprunteur fournit une évaluation du coût du rechargement de l’hypothèque garantissant le nouveau crédit. Le coût de la convention de rechargement intègre ainsi le salaire du conservateur pour la mention en marge, qui n’est toutefois pas soumise à la taxe de publicité foncière.

Concernant l’hypothèque conventionnelle initiale, elle est soumise à une taxe calculée sur le montant de l'emprunt. A ceci s’ajoutent un droit de timbre, le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire, la taxe sur la valeur ajoutée, et les débours (servant à rémunérer les différents intervenants : géomètres, syndic…). Les tarifs des notaires ont été abaissés par le décret du 16 mai 2006.

3. Quelle est la différence avec un crédit garanti par une caution ?

L’hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier. Si aucune solution amiable n’a été trouvée, la banque pourra être amenée à faire saisir le bien et le vendre pour récupérer le montant restant dû.
La caution est un autre type de garantie proche du mécanisme de l’assurance : l’emprunteur paie une commission à un fond de garantie, organisme spécialisé qui se porte caution pour garantir la banque. En cas de défaillance de l’emprunteur, l'organisme verse à la banque ce que l’emprunteur lui doit, puis recherche une solution amiable avec ce dernier et la banque.

4. Un crédit hypothécaire peut-il être transformé en crédit hypothécaire rechargeable ?

Une hypothèque conventionnelle inscrite avant le 25 mars 2006 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance) peut être transformée en hypothèque rechargeable. Pour cela, un avenant à la convention constitutive de l’hypothèque doit être rédigé chez un notaire, prévoyant l’affectation de l’hypothèque à d’autres crédits que le crédit initial. Il faut donc tenir compte des coûts de cette transformation.

5. La banque pourra-t-elle saisir ma maison si je ne peux rembourser un prêt hypothécaire ?

En cas de défaillance dans le remboursement de ce nouveau prêt, le bien immobilier pourra être saisi et vendu, comme c’est le cas pour le prêt initial. Le produit de la vente permettant ainsi de rembourser à la banque la somme qui lui est due.
La saisie de la résidence principale est possible, mais uniquement par la procédure judiciaire classique, complexe et formelle. En effet, les mesures visant à simplifier les procédures de saisie, comme le pacte commissoire ou l’attribution judiciaire, sont interdites lorsque l’immeuble hypothéqué constitue la résidence principale de l’emprunteur.

6. Est-ce que je peux financer tous mes projets, ou y a-t-il des restrictions ?

Une hypothèque peut être rechargée afin de garantir tout type de crédit – crédit à la consommation, crédit immobilier ou crédit professionnel – mais il ne peut garantir un crédit revolving.
Dans la pratique, il est probable que les prêts contractés pour le bien immobilier lui-même (mise aux normes énergétiques, agrandissement, entretien, etc.) seront les plus facilement consentis.

7. A quel profil ce type de produit s’adresse-t-il en particulier ? Est-ce ouvert à tous les clients qui ont une hypothèque ?

Ce type de crédit est accessible aux particuliers mais aussi aux professionnels, personnes physiques ou morales.

8. Une banque peut-elle refuser d’octroyer un crédit, même garanti par une hypothèque ?

Rappelons qu’il n’existe pas de droit au crédit. Une banque peut donc refuser d’octroyer un crédit, même garanti par une hypothèque, si en fonction de son analyse de la situation, elle estime qu’il y a trop de risque ou que l’emprunteur n’a pas les moyens de rembourser, dans la durée. Elle n’a en effet aucun intérêt à accorder un crédit qui mettrait ensuite en difficulté un emprunteur, et pour lequel elle serait contrainte de saisir le bien.

9. Quand cette offre sera-t-elle disponible dans mon agence ?

L’ordonnance est entrée en application le 25 mars 2006. Chaque banque va décider de sa politique commerciale en fonction des besoins de ses clients.